14juillet 2014 Publications bail commercial, bail de courte durée, bail dérogatoire, deux ans, enchainement, L.145-5 du code de commerce, loi Pinel, statut des baux commerciaux, trois ans. Avec la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, les dérogations légales au statut des baux commerciaux ont fait l’objet d’un certain Lelitige portant sur l’exercice par le locataire du droit que lui confère l’article L. 145-46- 1 du code de commerce lorsque le bailleur envisage de vendre son bien, c’est sans méconnaître les dispositions des textes précités que la cour d’appel s’est prononcée en l’absence de l’agent immobilier. Observations HSA Elleest consacrée par la loi en son nouvel article L 145-5-1 du Code de Commerce, alors qu’auparavant cette notion n’était que jurisprudentielle. II – Les baux soumis au statut: 1°) Le champ d’application du statut : L’article 5 de la loi consacrant une jurisprudence de la Cour de Cassation (CASS. 3ème CIV. : 9.11.2011) étend le bénéfice du statut aux étrangers. Ainsi Surle fondement de l’article L.145-60 du Code de commerce, la Cour de cassation rejette l’argument du pourvoi selon lequel le statut des baux commerciaux ne comporte aucune disposition relative à la fixation du loyer et, par conséquent, n’est pas contraint par cet article. L’arrêt de principe rappelle le délai de prescription biennale de l’action en fixation du loyer Larticle L. 141-1 du Code de commerce imposant des mentions obligatoires dans l’acte de cession de fonds de commerce est abrogé par la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des société.. L’article 1er de la loi abroge l’article L. 141-1 du Code de commerce relatif aux mentions obligatoires devant être indiquées ArticleL145-4. Modifié LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 28. La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte . Réforme des baux commerciaux – Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 Comme l’indique le professeur Joël MONÉGER, Loyers et copropriété, n°9, septembre 2014, p 13, la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 modifie sensiblement les règles relatives à la durée des baux commerciaux ». Il sera exposé ci-après un bref résumé de l’article du professeur MONÉGER. Au cœur des discussions entre bailleur et preneur lors de la conclusion d’un nouveau bail commercial, se trouve la question de la durée et donc de la forme juridique de ce bail. Convention d’occupation précaire, bail dérogatoire, bail soumis au statut d’au moins 9 ans avec ou non faculté de résiliation triennale, bail indiquant une durée du bail renouvelé supérieur à 9 ans ? 1 – Définition légale de la convention d’occupation précaire Article du code de commerce Bien que consacrée par la jurisprudence, l’article du code de commerce définit dorénavant la convention d’occupation précaire, comme se caractérisant, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. » 2 – Allongement à 3 ans du régime dérogatoire des baux commerciaux de courte durée Article du code de commerce L’article du code de commerce allonge à 3 ans le régime dérogatoire des baux commerciaux de courte durée, et dispose que Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. » A noter que Le bailleur dispose d’un mois après l’expiration du bail pour prier le preneur de déguerpir ou pour ce dernier de quitter les lieux, sans que le preneur ne puisse opposer au bailleur la mutation du bail dérogatoire en bail statutaire. La jurisprudence de la Cour de Cassation autorisant le renouvellement de baux dérogatoires successifs semble écartée. En conclusion, on peut s’interroger sur l’intérêt pour le preneur de conclure un bail dérogatoire de 3 ans, quand la loi nouvelle permet à ce dernier, sauf exception, de résilier un nouveau bail commercial statutaire à l’issue de la période triennale. 3 – Réduction de la faculté de stipuler une durée ferme du bail commercial Article alinéas 1 et 2 du code de commerce L’article alinéa 1 et 2 du code de commerce indique que La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. » Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale ». Par conséquent, le caractère d’ordre public du droit de résiliation triennale du locataire est rétabli. Ce même article prévoit néanmoins les exceptions suivantes dans lesquelles des stipulations contraires peuvent prévoir une durée ferme supérieure à 3 ans Baux commerciaux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, Locaux construits pour une seule utilisation », locaux monovalents, Locaux à usage exclusif de bureaux, Locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231ter du CGI. 4 – Baux commerciaux de plus de 9 ans Article alinéa 2 du code de commerce *L’article alinéa 2 du code de commerce indique que La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. » Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale ». Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, … peuvent comporter des stipulations contraires. » En d’autres termes, la liberté contractuelle de conclure des baux commerciaux supérieurs à 9 ans est réaffirmée. *Cependant, l’article du code de commerce prévoit que la La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. » En d’autres termes, et sauf avis contraire futur de la cour de cassation, on ne peut plus conclure des baux commerciaux supérieurs à 9 ans dès l’origine, baux de 12 ans I. - Les commerçants et artisans qui suivent un stage de conversion au sens de l'article 10-1° de la loi n° 71-575 du 16 juillet 1971 reçoivent une rémunération calculée dans les conditions prévues à l'article 25-I-3° de ladite loi. II. - Les commerçants et artisans qui suivent un stage de promotion professionnelle au sens de l'article 10-3° de la loi n° 71-575 du 16 juillet 1971 perçoivent une rémunération calculée dans les conditions prévues à l'article 30 de ladite loi. III. - A l'issue de l'un des stages définis à l'article L. 145-43 du code de commerce, les commerçants et artisans qui renoncent à leur activité et recherchent un emploi salarié percevront, jusqu'à ce qu'ils aient trouvé un emploi et pendant une durée maximum de trois mois, une indemnité d'un montant égal à la rémunération qu'ils percevaient pendant leur stage. Cour d'Appel de Paris, 16 Janvier 2019, n° 16/14143La loi Pinel, en son article 21, dispose que l'article 14 celui donc qui crée l’article L145-46-1 du code de commerce, de la présente loi s'applique à toute cession d'un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même une affaire qu’a tranché la Cour d’appel de Paris, il était question du sens à donner aux termes suivants à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi. »L’espèce qui nous intéresse concerne donc la vente de murs donnés à bail à un locataire commercial. La date de réalisation de la vente est intervenue à la date de la signature de l’acte authentique, soit le 10 décembre 2014. Les parties s’accordent sur ce bailleur et l’acquéreur des murs soutiennent que l’article L145-46-1 du code de commerce n’est applicable qu’aux ventes conclues à compter soit du 19 décembre 2014, soit du 18 décembre 2014. C’est ce que retient majoritairement la doctrine, la lecture même du texte de l'article 21 de la loi Pinel, il est manifeste que le législateur a effectué une distinction entre les dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de loi et l'article 14 relatif au droit de préemption applicable à toute cession d'un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la cour d’appel de Paris relève qu'il est admis que le troisième mois suivant la promulgation de la loi du 18 juin 2014 visé pour l'entrée en vigueur des dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelés est le mois de septembre 2014 le premier mois étant le mois de juillet, le deuxième celui d'août, le troisième celui de septembre. En conséquence, le 6ème mois qui suit la promulgation de la loi du 18 juin 2014 est bien le mois de décembre 2014 et non le mois de novembre l'a relevé à juste titre le jugement de première instance, le recours, par le législateur, à deux formulations différentes, à savoir le 1er jour du 3ème mois point II de l’article 21 et le 6ème mois point III de l’article 21 au sein du même article exprime deux intentions distinctes d'entrée en vigueur des dispositions l'article 14 visé dans le III est applicable aux cessions intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la même loi ».Si le législateur avait souhaité que l'entrée en vigueur différée de l'article 14 de la loi du 18 juin 2014 soit fixée au 1er décembre 2014, il aurait utilisé une même formule, à savoir à compter du premier jour » du sixième mois suivant la promulgation. Or tel n'est pas le loi ayant été promulguée le 18 juin 2014, l'article 14 est par conséquent applicable aux ventes intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de ladite loi, soit le 18 décembre vente litigieuse ayant été conclue le 10 décembre 2014, avant la date d'entrée en vigueur de l'article 14 de la loi du 18 juin 2014, la société locataire est mal fondée à se prévaloir d'un droit de préemption qui n'existait pas lors de la vente et dont elle ne peut par conséquent solliciter le bénéfice, de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande d'annulation de la elle ne peut davantage se prévaloir d'un droit de préemption pour voir déclarer la vente inopposable à son conséquence, la société locataire est déboutée de ses demandes de voir dire qu’elle sera substituée à la société acquéreuse en qualité d’acquéreur de l’immeuble.

article l 145 1 du code de commerce